RESULTADO
Los costes incluyen los honorarios Privalore.
La rentabilidad detallada es anual.
Desviación en costes = +4%
Desviación en plazo de venta = -2 meses
RESUMEN
Vivienda de 110m2 con suelos hidráulicos en finca regia ubicada en el barrio de Sant Antonio!!! Conocido por todo el mundo, se trata de un barrio de referencia dentro del distrito del Eixample. En esta ocasión estamos comprando la vivienda con una situación privilegiada dentro del barrio con un precio un 30.4% por debajo de la media de la zona.
La vivienda se encuentra situada exactamente en la calle Comte Borrell, por encima de la calle Floridablanca, a escasos 150 metros del futuro Mercado de Sant Antoni, 15.000 m2 de superficie comercial con 300 plazas de parking.
La operación consiste en su compra (ya realizada por Privalore), reforma y venta en un plazo de 8 meses. En esta ocasión, la perfecta distribución de la vivienda nos facilita la reforma sin necesidad de obras complejas y centrarnos en la actualización de baños y cocina.
La rentabilidad anual esperada neta para el inversor es del 15.7% potenciada con la firma de un préstamo hipotecario con La Caixa, gracias a la garantía de Privalore, por valor de 162.000€.
Por la entidad de la vivienda y su ubicación, seguiremos una estrategia Boutique, posicionando nuestra propiedad como exclusiva con acabados selectos. Un nivel extra de acabados Wellness® la distinguirá de nuestro nivel estándar y de la competencia para centrarnos en un público objetivo, nacional (32%) e internacional (68%), con capacidad adquisitiva alta.
La situación privilegiada de la vivienda, su calidad, la escasez de unidades en venta (1.2% s/total parque de viviendas) así como las reformas que vamos a llevar a cabo, nos dan las suficientes garantías para estar seguros de que conseguiremos su venta rápidamente y al precio previsto.
BENEFICIOS POR INVERSION
| Escenario | Previsto | Alcista | Bajista |
|---|---|---|---|
| Rentabilidad Neta | 10.5% | 13.7% | 0.13% |
| Rentabilidad Neta Anual | 15.7% | 27.4% | 0.15% |
| Ticket invertido | Beneficio estimado | ||
| 1.000€ | 105€ | 137€ | 1€ |
| 5.000€ | 525€ | 685€ | 6€ |
| 10.000€ | 1.050€ | 1.370€ | 13€ |
CLASIFICACION RIESGO
| NIVEL DE RIESGO | PUNTUACION | ESCALA |
 | 6 |  |
CERTIFICADO CLEAN CO2
UBICACION
PREGUNTAS
Privalore no proporciona asesoramiento financiero y nada en esta web debe interpretarse como tal. La información que aparece en estas páginas es para fines de información general y no constituye un asesoramiento específico. Tampoco es una recomendación para invertir. Si tienes alguna duda sobre la idoneidad de una inversión, debes buscar asesoramiento financiero independiente. Como en toda inversión, aún habiendo un activo inmobiliario detrás, puedes perder el capital aportado y la rentabilidad no está garantizada.
COMPARTE
RANGO RENTABILIDADES
| 6 | 8 MESES | 10 | 12 |
|---|---|---|---|
| 20.9% | 15,7% | 12.5% | 10.5% |
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
| RIESGO |  |
| VALOR DE MERCADO | 487.410€ |
| VALOR DE COMPRA | 339.190€ |
| DESCUENTO | 30.4% |
| RENTAB. ANUAL INVERSOR | 15.7% |
| PLAZO | 8 Meses |
| INVERSION TOTAL | 408.000€ |
| HIPOTECA | 162.000€ |
| CAPITAL | 246.000€ |
| OBJETIVO | 100.000€ |
| TICKET MINIMO | 1.000€ |
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Agradeceríamos uses el FORO para que terceros puedan aprender de tus dudas. No obstante, si lo crees conveniente, aquí puedes enviarnos mensaje privado.
1. COMPROMISO PRIVALORE
Privalore ha comprado el piso y obtenido la financiación con su propia garantía antes de esta campaña de crowdfunding. Privalore cree firmemente en la rentabilidad del proyecto y rehabilitará el piso, respetando el medioambiente (huella carbono neutra), aún siendo socio único.
2. LOCALIZACION INMEJORABLE
El barrio de Sant Antoni se está convirtiendo en una de las zonas de moda de la ciudad, y mucha gente urbanita se ha trasladado a él durante estos últimos años. Se han abierto nuevos negocios de diseño, numerosas cafeterías con encanto y comercios con nuevas tendencias que se mezclan y se integran con las tiendas de siempre y dotan al barrio de una nueva vida y de nuevos colores. Chefs de prestigio como los hermanos Ferran y Albert Adrià o Jordi Vilà han desembarcado en la zona.
Su centro neurálgico lo constituye el Mercado de Sant Antoni, que ocupa la manzana delimitada por las calles Comte Borrell, Manso, Comte de Urgell y Tamarit. Fue construido a finales del siglo XIX.
Es un barrio muy céntrico y con buenas conexiones de autobuses y metro. A 15 minutos encontramos la Plaça Catalunya donde hay conexiones de trenes de Cercanías y el Aerobus al aeropuerto. Además, el barrio dispone de 11 escuelas privadas, 9 públicas y 8 concertadas.
3. FUNDAMENTOS SOLIDOS
- COMPRA CON DESCUENTO: El valor de mercado de la vivienda reformada, según el precio medio de 17 testigos de venta de pisos similares, es de 487.410€. Nuestro valor de compra comparable, la suma del precio de compra más las obras, es de 339.190€. Estamos comprando por tanto con un precio un 30.4% por debajo de la media de la zona.
- PRECIO DE VENTA RAZONABLE: El precio de venta objetivo de 4.090€/m2 construidos (450.000€) es inferior al precio medio de la zona de 4.431€/m2 considerando viviendas similares.
- TASACIÓN CONFIRMATORIA: La tasación independiente del inmueble fija su valor pre-reforma en 280.239€ superior a nuestro precio de compra: 270.000€.
4. MERCADO CON ESCASA OFERTA
Dos posibles públicos objetivo: compradores nacionales (32%) e internacionales (68%). Escasez de unidades en venta en Sant Antoni (1.2% s/total parque de viviendas) y aún menos reformadas.
5. CREACION DE VALOR
Actualizaremos el interior de la vivienda centrándonos en la reforma de la cocina, del aseo y de una habitación secundaria que se convertirá en el baño principal. Las instalaciones y climatización serán renovadas. Con la apertura de la cocina conseguiremos una mayor sensación de espacio y el pasillo se acortará. En definitiva, crearemos valor y, con ello, nos ganaremos un margen sin depender de futuras subidas de precio del mercado.
6. FACILIDAD DE COMPRA
Los bancos no financian futuras reformas a clientes finales cuando buscan adquirir un inmueble pendiente de reforma y por ello, deben encontrarla realizada para que puedan financiarla.
7. DISEÑO UNICO
Elementos de diseño de gama alta para crear un producto final único que lo diferencien del resto del mercado y generen bienestar.
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
| RIESGO | |
| VALOR DE MERCADO | 487.410€ |
| VALOR DE COMPRA | 339.190€ |
| DESCUENTO | 30.4% |
| RENTAB. ANUAL INVERSOR | 15.7% |
| PLAZO | 8 Meses |
| INVERSION TOTAL | 408.000€ |
| HIPOTECA | 162.000€ |
| CAPITAL | 246.000€ |
| OBJETIVO | 100.000€ |
| TICKET MINIMO | 1.000€ |
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BENEFICIOS POR INVERSION
| Escenario | Previsto | Alcista | Bajista |
|---|---|---|---|
| Rentabilidad Neta | 10.5% | 13.7% | 0.13% |
| Rentabilidad Neta Anual | 15.7% | 27.4% | 0.15% |
| Ticket invertido | Beneficio estimado | ||
| 1.000€ | 105€ | 137€ | 1€ |
| 5.000€ | 525€ | 685€ | 6€ |
| 10.000€ | 1.050€ | 1.370€ | 13€ |
ESTRUCTURA DE CAPITAL
| PRE-CROWDFUNDING | IMPORTE | PORCENTAJE |
|---|---|---|
| CAPITAL | 135.634€ | 45.6% |
| Privalore y vinculadas | 135.634 | 45.6% |
| DEUDA | 162.000€ | 54.4% |
| Entidad bancaria (en tramite) | 162.000 | 54.4% |
| INVERSION TOTAL | 297.634€ | 100% |
| POST-CROWDFUNDING | IMPORTE | PORCENTAJE |
|---|---|---|
| CAPITAL | 246.000€ | 60.3% |
| Crowdfunding | 100.000 | 24.5% |
| Privalore y vinculadas | 146.000 | 35.8% |
| DEUDA | 162.000€ | 39.7% |
| Entidad bancaria | 162.000 | 39.7% |
| INVERSION TOTAL | 408.000€ | 100% |
ANALISIS DE SENSIBILIDAD
| ESCENARIOS | PREVISTO | ALCISTA | BAJISTA |
|---|---|---|---|
| INGRESOS | 450.000 | 463.500 | 409.500 |
| COSTES | 398.466 | 396.000 | 408.839 |
| PRIMA EXITO PRIVALORE | 25.767 | 33.750 | 331 |
| BENEFICIO NETO | 25.767 | 33.750 | 331 |
| CAPITAL | 246.000 | 246.000 | 246.000 |
| RENTABILIDAD INVERSOR | 10.5% | 13.7% | 0.13% |
| RENTAB. ANUAL INVERSOR | 15.7% | 27.4% | 0.15% |
| COSTE del PISO | 295.460 | 295.460 | 295.460 |
| Precio del piso | 270.000 | 270.000 | 270.000 |
| Impuestos y tasas aplicables | 11.583 | 11.583 | 11.583 |
| Gastos escritura | 3.078 | 3.078 | 3.078 |
| Estudios y certificados | 555 | 555 | 555 |
| Otros gastos | 10.244 | 10.244 | 10.244 |
| OBRA | 71.030 | 70.810 | 78.290 |
| Edificación | 69.300 | 69.300 | 76.230 |
| Otros gastos obra | 1.730 | 1.510 | 2.060 |
| OTROS GASTOS | 7.730 | 6.791 | 8.894 |
| Licencias y permisos | 1.022 | 1.022 | 1.022 |
| Impuestos y tasas | 2.094 | 1.697 | 2.696 |
| Otros gastos legales | 814 | 773 | 876 |
| Arquitectos | 1.800 | 1.800 | 1.800 |
| Otros | 2.000 | 1.500 | 2.500 |
| MARKETING Y VENTAS | 2.760 | 2.210 | 3.585 |
| Publicidad y promoción | 2.400 | 1.970 | 3.045 |
| Gastos generales - Mk y vtas. | 360 | 240 | 540 |
| ADMINISTRACION | 200 | 150 | 275 |
| Gastos fijos a/d | 200 | 150 | 275 |
| COSTES FINANCIEROS | 8.536 | 7.829 | 9.585 |
| Intereses | 2.870 | 2.162 | 3.918 |
| Prefinancación | 4.412 | 4.412 | 4.412 |
| Gastos financieros | 1.255 | 1.255 | 1.255 |
| SERVICIOS | 12.750 | 12.750 | 12.750 |
| Gastos de gestión | 12.750 | 12.750 | 12.750 |
1) Previsto (duración del proyecto 8 meses)
2) Alcista (+3% precio de venta, mismos costes y duración del proyecto 6 meses),
3) Bajista (-9% precio de venta, +10% costes constructivos y duración del proyecto 11 meses)
RANGO RENTABILIDADES
| 6 | 8 MESES | 10 | 12 |
|---|---|---|---|
| 20.9% | 15,7% | 12.5% | 10.5% |
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
| RIESGO | |
| VALOR DE MERCADO | 487.410€ |
| VALOR DE COMPRA | 339.190€ |
| DESCUENTO | 30.4% |
| RENTAB. ANUAL INVERSOR | 15.7% |
| PLAZO | 8 Meses |
| INVERSION TOTAL | 408.000€ |
| HIPOTECA | 162.000€ |
| CAPITAL | 246.000€ |
| OBJETIVO | 100.000€ |
| TICKET MINIMO | 1.000€ |
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ESTRATEGIA DE INVERSION
Estrategia: Boutique (3 habitaciones)
“Piso para familias consolidadas”
Público objetivo: 55% familia, 25% pareja senior y 15% pareja joven
Producto: 3 habitaciones, +100 m2 construidos, en el Quadrat d’Or o en finca de referencia, diferenciándonos del resto con diseño y acabados wellness (nivel de acabados alto).
Precio: Nivel de precios elevado 400.000-1.500.000€, que encaje a familias nacionales e internacionales con alto poder adquisitivo y busquen una ubicación excepcional en una finca con entidad.
Promoción: Venta directa con publicación en portales inmobiliarios nacionales e internacionales.
Endeudamiento: Uso del endeudamiento (60% valor de compra / 35% valor de venta) para optimizar la rentabilidad en este período de intereses bajos y precios inmobiliarios estables. Cuotas inferiores (incluyendo capital) en un 30% a las posibles rentas por alquiler.
ACABADOS WELLNESS
Wellness Pack: Boutique
- Parquet laminado bajo en VOC’s.
- Sistema de iluminación circadiana.
- Termostato inteligente con climatización por conductos.
- Pintura antimicrobiana y olores en techo, cocinas y baños.
- Conservación de elementos originales: paredes con ladrillo visto recuperado y suelos de mosaico.
- Pinturas decorativas ecológicas.
- Encimera antimicrobiana en cocina.
- Filtro aire de alta eficiencia.
- Reforma con huella de carbono neutra.
CARACTERISTICAS PROPIEDAD
PISO
- Catastral: 9714807DF2891D0009DT
- Dirección: Calle Comte Borrell 105 2º1ª
- Superficies:
- – Construida: 110 m2
- – Útil: 84 m2
- – Catastral: 96 m2
FINCA
- Año finca: 1920
- Estado del inmueble: Correcto. Calidad constructiva media.
- Accesos: Ascensor y vestíbulo bien condicionados. Sin parking propio.
- Plantas: 7
- Gastos comunidad: 65€/mes
ENTORNO DIRECTO
- Patrimonio arquitectónico: Mercado Sant Antoni
- Bus varios & Metro línea L1 Urgell y L2 Sant Antoni
- Nivel de servicios del barrio: consolidado
- Nivel de renta: media
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
| RIESGO | |
| VALOR DE MERCADO | 487.410€ |
| VALOR DE COMPRA | 339.190€ |
| DESCUENTO | 30.4% |
| RENTAB. ANUAL INVERSOR | 15.7% |
| PLAZO | 8 Meses |
| INVERSION TOTAL | 408.000€ |
| HIPOTECA | 162.000€ |
| CAPITAL | 246.000€ |
| OBJETIVO | 100.000€ |
| TICKET MINIMO | 1.000€ |
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FINANCIERA
DEL PROYECTO
LEGAL
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
| RIESGO | |
| VALOR DE MERCADO | 487.410€ |
| VALOR DE COMPRA | 339.190€ |
| DESCUENTO | 30.4% |
| RENTAB. ANUAL INVERSOR | 15.7% |
| PLAZO | 8 Meses |
| INVERSION TOTAL | 408.000€ |
| HIPOTECA | 162.000€ |
| CAPITAL | 246.000€ |
| OBJETIVO | 100.000€ |
| TICKET MINIMO | 1.000€ |
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ACTUALIZACIONES
Si haces clic en las diferentes actualizaciones, habitualmente, dispondrás de información extra.
Updates
- 4.7 Venta en Escritura Pública 18/05/2017
- 4.6 Hemos vendido en arras la oportunidad! 15/03/2017
- 4.5 Finalización de Obras / Inicio Comercialización 20/02/2017
- 4.4 Iniciamos las obras 26/09/2016
- 4.3 Cierre de la campaña con éxito. 20/07/2016
- 4.2 Iniciamos la campaña de crowdfunding 20/06/2016
- 4.1 Adquisición de la vivienda 20/06/2016
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
| RIESGO | |
| VALOR DE MERCADO | 487.410€ |
| VALOR DE COMPRA | 339.190€ |
| DESCUENTO | 30.4% |
| RENTAB. ANUAL INVERSOR | 15.7% |
| PLAZO | 8 Meses |
| INVERSION TOTAL | 408.000€ |
| HIPOTECA | 162.000€ |
| CAPITAL | 246.000€ |
| OBJETIVO | 100.000€ |
| TICKET MINIMO | 1.000€ |
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Este debate contiene 4 respuestas, tiene 3 mensajes y lo actualizó 
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Buenos días,
En este foro podéis preguntar cualquier duda con respecto a la oportunidad de inversión en Comte Borrell 105.
Quedamos a vuestra disposición.
Saludos
Equipo Privalore
¿Cuando teneis previsto la finalización de las obras y cuando se pone el piso en venta?
Buenos Días Josep María,
Prevemos que tanto el fin de las obras como el inicio de la comercialización sea alrededor del 20/01/2017
Saludos
Equipo Privalore
bon dia i bon any !! tenim novetats?
Buenos días Arnau,
La finalización e inicio de la comercialización será la primera semana de febrero, tras finalizar los trabajos extra que han supuesto los refuerzos de la estructura y la inclusión del sistema de calefacción por radiadores.
Saludos,
Equipo Privalore
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