RESULTADOS
- Los costes incluyen los honorarios Privalore.
- La rentabilidad detallada es anual.
- Desviación en costes = +1%
- Desviación en plazo de venta = -2 meses
RESUMEN
Nueva oportunidad de inversión en la rehabilitación y posterior venta del piso de 3 habitaciones (77 m2/construidos) ubicando en la calle Industria 189 de Barcelona, en un plazo de 7 meses (1 de obra y 6 de venta) y con una rentabilidad anualizada del 19% (12% en 7 meses).
Siguiendo una estrategia Urban, posicionaremos nuestra propiedad, adquirida por 170.000€ (tasada en 178.533€), en la parte alta del mercado en cuanto a acabados, como si fuese obra nueva, pero manteniendo un precio competitivo de 298.000€: reducción de tabiques del piso más un apeo estructural, mayor luminosidad, acabados wellness que generen bienestar y diseño vanguardista con detalles propios de las fincas regias.
Nuestro nivel de acabados nos permitirá argumentar nuestro precio frente a nacionales (32%) o internacionales (68%) que se enamoren del piso en un mercado local, la Sagrada Familia, donde hay alto nivel de servicios y comunicaciones, notable patrimonio arquitectónico y escasez de unidades en venta (1.6% s/total parque de viviendas).
Incrementamos la rentabilidad de la operación con la firma de un préstamo hipotecario con La Caixa, gracias a la garantía de Privalore, por valor de 100.000€ (actualmente en trámite e inicialmente aportados por Privalore)
ESTIMACION BENEFICIOS SEGUN INVERSION
| Escenario | Previsto | Alcista | Bajista |
|---|---|---|---|
| Rentabilidad | 11,4% | 14,4% | 0,97% |
| Rentabilidad anual | 19,5% | 24,7% | 1,7% |
| Ticket invertido | Beneficio estimado | ||
| 1.000€ | 114€ | 144€ | 10€ |
| 5.000€ | 570€ | 720€ | 49€ |
| 10.000€ | 1.140€ | 1.440€ | 97€ |
CLASIFICACION RIESGO
| NIVEL DE RIESGO | PUNTUACION | ESCALA |
 | 6 |  |
¿Cómo calculamos el nivel de riesgo?
Como en toda inversión, aún habiendo un activo inmobiliario detrás, podemos perder el capital aportado y la rentabilidad no está garantizada. En el Contrato de Cuentas, necesario para invertir con Privalore, se detallan los principales riesgos.
CERTIFICADO CLEAN CO2
UBICACION
PREGUNTAS
COMPARTE
RANGO DE RENTABILIDADES
| 6 | 8 MESES | 10 | 12 | 14 |
|---|---|---|---|---|
| 27% | 19,5% | 15% | 12% | 10% |
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
| RIESGO |  |
| TIPO ACTIVO | PISO |
| TIPO INVERSION | REFORMA |
| ESTRATEGIA | URBAN |
| UBICACIÓN | BARCELONA |
| RENTABILIDAD ANUAL | 19.5% |
| PLAZO ESTIMADO | 7 MESES |
| INVERSION TOTAL | 265.500€ |
| CAPITAL | 165.500€ |
| CROWDFUNDING | 100.000€ |
| TICKET MINIMO | 1.000€ |
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Agradeceríamos uses el FORO para que terceros puedan aprender de tus dudas. No obstante, si lo crees conveniente, aquí puedes enviarnos mensaje privado.
1. COMPROMISO PRIVALORE
Privalore ha comprado el piso y obtenido la financiación con su propia garantía antes de esta campaña de crowdfunding. Privalore cree firmemente en la rentabilidad del proyecto y rehabilitará el piso, respetando el medioambiente (huella carbono neutra), aún siendo socio único.
2. LOCALIZACION EXCELENTE
Es uno de los barrios más demandados de la capital no sólo en los alrededores del templo sino también en la Avenida Gaudí, donde se ubica el Hospital de la Santa Creu y Sant Pau. El perfil de comprador es muy internacional (franceses, alemanes y belgas a la cabeza). Las familias locales también valoran vivir en esta zona por su centralidad y su elevada oferta de servicios y de transporte público.
3. FUNDAMENTOS SOLIDOS
1.- Vivienda comprada por 170.000€ y tasada por 178.533€.
2.- Precio de venta objetivo 3.870€/m2 construidos en línea con el precio medio de la zona considerando la segunda mano de viviendas reformadas.
3.- 15€/m2 alquiler medio de la zona.
4. MERCADO CON ESCASA OFERTA
Dos posibles públicos objetivo: compradores nacionales (32%) e internacionales (68%). Escasez de unidades en venta en Sagrada Familia (1.6% s/total parque de viviendas) y aún menos reformadas. Nula oferta de pisos bancarios (0.22% s/total parque de viviendas).
5. CREACION DE VALOR
Modificaremos la distribución original construyendo una cocina abierta más un apeo estructural importante en el salón para ganar mayor luz, si cabe, en la zona de día. Obtendremos un 3 hab. en 77 m2 con mayor luz y sensación de espacio al reducir los tabiques existentes. En definitiva, aportamos valor abriendo la configuración existente y, por ello, nos ganamos un margen que no depende de futuras subidas de precios de los pisos.
6. FACILIDAD DE COMPRA
Los bancos no financian futuras reformas a clientes finales cuando buscan adquirir un inmueble pendiente de reforma y por ello, deben encontrarla realizada para que puedan financiarla.
7. DISEÑO UNICO
Elementos de diseño de gama alta para crear un producto final único que lo diferencien del resto del mercado y generen bienestar.
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
| RIESGO | |
| TIPO ACTIVO | PISO |
| TIPO INVERSION | REFORMA |
| ESTRATEGIA | URBAN |
| UBICACIÓN | BARCELONA |
| RENTABILIDAD ANUAL | 19.5% |
| PLAZO ESTIMADO | 7 MESES |
| INVERSION TOTAL | 265.500€ |
| CAPITAL | 165.500€ |
| CROWDFUNDING | 100.000€ |
| TICKET MINIMO | 1.000€ |
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ESTIMACION BENEFICIOS SEGUN INVERSION
| Escenario | Previsto | Alcista | Bajista |
|---|---|---|---|
| Rentabilidad | 11,4% | 14,4% | 0,97% |
| Rentabilidad anual | 19,5% | 24,7% | 1,7% |
| Ticket invertido | Beneficio estimado | ||
| 1.000€ | 114€ | 144€ | 10€ |
| 5.000€ | 570€ | 720€ | 49€ |
| 10.000€ | 1.140€ | 1.440€ | 97€ |
ESTRUCTURA DE CAPITAL
| PRE-CROWDFUNDING | IMPORTE | PORCENTAJE |
|---|---|---|
| CAPITAL | 115.500€ | 53.6% |
| Privalore y vinculadas | 115.500 | 53.6% |
| DEUDA | 100.000€ | 46.4% |
| Entidad bancaria (en tramite) | 100.000 | 46.4% |
| INVERSION TOTAL | 215.500€ | 100% |
| POST-CROWDFUNDING | IMPORTE | PORCENTAJE |
|---|---|---|
| CAPITAL | 165.500€ | 62.3% |
| Crowdfunding | 100.000 | 37,7% |
| Privalore y vinculadas | 65.500 | 24.6% |
| DEUDA | 100.000€ | 37.7% |
| Entidad bancaria | 100.000 | 37.7% |
| INVERSION TOTAL | 265.500€ | 100% |
ANALISIS DE SENSIBILIDAD
| ESCENARIOS | PREVISTO | ALCISTA | BAJISTA |
|---|---|---|---|
| INGRESOS | 298.000 | 307.000 | 268.500 |
| COSTES | 260.393 | 259.224 | 265.290 |
| HONORARIOS VALORIZZA | 18.803 | 23.888 | 1.605 |
| BENEFICIO NETO | 18.804 | 23.888 | 1.605 |
| CAPITAL | 165.500 | 165.500 | 165.500 |
| RENTABILIDAD INVERSOR | 11,4% | 14.4% | 0.97% |
| RENTABILIDAD ANUAL | 19,5% | 28.8% | 1.1% |
| COSTE del PISO | 186.381 | 186.381 | 186.381 |
| Precio del piso | 170.000 | 170.000 | 170.000 |
| Impuestos y tasas aplicables | 7.305 | 7.305 | 7.305 |
| Gastos escritura | 2.203 | 2.203 | 2.203 |
| Estudios y certificados | 303 | 303 | 303 |
| Otros gastos | 6.570 | 6.570 | 6.570 |
| OBRA | 53.801 | 53.561 | 59.245 |
| Edificación | 51.821 | 51.821 | 56.980 |
| Otros gastos obra | 1.980 | 1.740 | 2.265 |
| OTROS GASTOS | 6.401 | 6.251 | 7.307 |
| Licencias y permisos | 553 | 553 | 553 |
| Impuestos y tasas | 2.228 | 2.228 | 2.604 |
| Otros gastos legales | 930 | 930 | 1.210 |
| Arquitectos | 1.390 | 1.390 | 1.390 |
| Otros | 1.300 | 1.150 | 1.550 |
| MARKETING Y VENTAS | 3.120 | 2.590 | 3.915 |
| Publicidad y promoción | 2.870 | 2.390 | 3.590 |
| Gastos generales - Mk y vtas. | 250 | 200 | 325 |
| ADMINISTRACION | 225 | 195 | 270 |
| Gastos fijos a/d | 225 | 195 | 270 |
| COSTES FINANCIEROS | 10.466 | 10.246 | 11.119 |
| Intereses | 1.335 | 1.115 | 1.988 |
| Prefinancación | 8.081 | 8.081 | 8.081 |
| Gastos financieros | 1.050 | 1.050 | 1.050 |
1) Previsto (duración del proyecto 8 meses)
2) Alcista (+3% precio de venta, mismos costes y duración del proyecto 6 meses),
3) Bajista (-10% precio de venta, +10% costes constructivos y duración del proyecto 11 meses)
RANGO RENTABILIDADES
| 6 | 8 MESES | 10 | 12 | 14 |
|---|---|---|---|---|
| 27% | 19,5% | 15% | 12% | 10% |
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
| RIESGO | |
| TIPO ACTIVO | PISO |
| TIPO INVERSION | REFORMA |
| ESTRATEGIA | URBAN |
| UBICACIÓN | BARCELONA |
| RENTABILIDAD ANUAL | 19.5% |
| PLAZO ESTIMADO | 7 MESES |
| INVERSION TOTAL | 265.500€ |
| CAPITAL | 165.500€ |
| CROWDFUNDING | 100.000€ |
| TICKET MINIMO | 1.000€ |
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ESTRATEGIA DE INVERSION
Estrategia: Urban (3 habitaciones)
“Piso para parejas o familia reducida”
Público objetivo: 33% pareja joven, 33% pareja senior y 34% familia.
Producto: 3 habitaciones, 70-85 m2 construidos, en los barrios Sagrada Familia o Sant Antoni del Eixample, diferenciándonos del resto con diseño y acabados wellness (nivel de acabados medio).
Precio: Nivel de precios moderado 275.000-325.000€, que encaje a parejas o familias reducidas con presupuesto ajustado que quieren vivir en el centro.
Promoción: Venta directa con publicación en portales inmobiliarios nacionales e internacionales.
Endeudamiento: Uso del endeudamiento (60% valor de compra / 35% valor de venta) para optimizar la rentabilidad en este período de intereses bajos y precios inmobiliarios estables. Cuotas inferiores (incluyendo capital) en un 30% a las posibles rentas por alquiler.
ACABADOS WELLNESS
Wellness Pack: Urban
- Parquet laminado bajo en VOC’s.
- Termostato inteligente con climatización por conductos.
- Pintur antimicrobiana y olores en techo, cocinas y baños.
- Conservación de elementos originales: paredes con ladrillo visto recuperado y suelos de mosaico.
- Pinturas decorativas ecológicas.
- Reforma con huella de carbono neutra.
- Encimera antimicrobiana en cocina.
- Filtro aire de alta eficiencia.
CARACTERISTICAS PROPIEDAD
PISO
- Catastral: 1149641DF3814G0005BD
- Dirección: Calle Industria 189 2º 1ª
- Superficies:
- – Construida: 77 m2
- – Útil: 70 m2
- – Catastral: 72 m2
FINCA
- Año finca: 1946
- Estado del inmueble: Correcto. Calidad constructiva media.
- Accesos: Ascensor y vestíbulo bien condicionados. Sin parking propio.
- Plantas: 8
- Gastos comunidad: 150€/mes (actualizando finca)
ENTORNO DIRECTO
- Patrimonio arquitectónico: Sagrada Familia y Hospital Sant Pau
- Bus varios & Metro línea L5
- Nivel de servicios del barrio: consolidado
- Nivel de renta: media
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
| RIESGO | |
| TIPO ACTIVO | PISO |
| TIPO INVERSION | REFORMA |
| ESTRATEGIA | URBAN |
| UBICACIÓN | BARCELONA |
| RENTABILIDAD ANUAL | 19.5% |
| PLAZO ESTIMADO | 7 MESES |
| INVERSION TOTAL | 265.500€ |
| CAPITAL | 165.500€ |
| CROWDFUNDING | 100.000€ |
| TICKET MINIMO | 1.000€ |
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FINANCIERA
DEL PROYECTO
LEGAL
MEDIOAMBIENTAL
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
| RIESGO | |
| TIPO ACTIVO | PISO |
| TIPO INVERSION | REFORMA |
| ESTRATEGIA | URBAN |
| UBICACIÓN | BARCELONA |
| RENTABILIDAD ANUAL | 19.5% |
| PLAZO ESTIMADO | 7 MESES |
| INVERSION TOTAL | 265.500€ |
| CAPITAL | 165.500€ |
| CROWDFUNDING | 100.000€ |
| TICKET MINIMO | 1.000€ |
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ACTUALIZACIONES
Si haces clic en las diferentes actualizaciones, habitualmente, dispondrás de información extra.
Updates
- 3.11 Venta en Escritura Pública 02/11/2016
- 3.10 Inicio comercialización 07/09/2016
- 3.9 Finalización de las obras 05/08/2016
- 3.8 Avance de obras. En 20 días acaban!!! 07/07/2016
- 3.7 La obras avanzan con normalidad 13/06/2016
- 3.6 Permiso de la comunidad para el apeo. 25/04/2016
- 3.5-Inicio de obras 11/04/2016
- 3.4-Obtención licencia de obras 22/03/2016
- 3.3-Inicio petición licencia 14/03/2016
- 3.2-Exposición a la comunidad 20/02/2016
- 3.1-Adquisición vivienda 30/09/2015
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
| RIESGO | |
| TIPO ACTIVO | PISO |
| TIPO INVERSION | REFORMA |
| ESTRATEGIA | URBAN |
| UBICACIÓN | BARCELONA |
| RENTABILIDAD ANUAL | 19.5% |
| PLAZO ESTIMADO | 7 MESES |
| INVERSION TOTAL | 265.500€ |
| CAPITAL | 165.500€ |
| CROWDFUNDING | 100.000€ |
| TICKET MINIMO | 1.000€ |
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Este debate contiene 6 respuestas, tiene 4 mensajes y lo actualizó 
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Buenos días,
En este foro podéis preguntar cualquier duda con respecto a la oportunidad de inversión en Industria 189.
Quedamos a vuestra disposición.
Saludos
Soporte Privalore
Hola, mi pregunta es si puedo modificar la cantidad a invertir antes de formalizar la operación, formalizándola por el importe finalmente decidido o si es necesario hacerlo en operaciones sucesivas. Quiero empezar por una cantidad y en días sucesivos, dentro de los cinco, es posible que cambie mi cifra.
Buenas tardes,
Tras repasar las cuentas del proyecto, me surgen algunas dudas que quería consultaros.
En primer lugar, en el apartado de estructura del capital se indica que la inversión total es de 265.500 € mientras que en los escenarios esa cifra se aproximaría a la que se prevé en el peor escenario de costes (265.290 €), pero sería superior a la prevista en los dos escenarios restantes.
En segundo lugar, los porcentajes de retabilidad que se indican en los tres escenarios no coinciden con los que a mi me resultan. Así, en el real me sale un 14,44% en vez del 11,4% que se indica.
En cualquier caso, dado que Privalore se lleva el 50% del beneficio, entiendo que la retabilidad para el inversor externo sería lógicamente mucho menor. ¿Cual sería en este caso la rentabilidad porcentual que realmente obtendría un inversor por cada 1.000 € aportados? ¿Cómo se reparte el beneficio restante?
SaludosBuenos día María Concepción,
Cada operación parte del importe escogido inicialmente en el Compromiso de Inversión. Por tanto, no se puede modificar a posterior ese importe.
Dos opciones: (1) realizar una nueva inversión por el importe que desees complementar (2) No firmar el contrato enviado y éste vencerá en 10 días. Realizar una nueva inversión por el importe que te interese. Aquellos Compromisos de Inversión no finalizados (sin contrato de inversión firmado) los podrás ver en Mi Area/Cuenta/Mis Inversiones pero no tendrán asignados una oportunidad pues los daremos de baja al finalizar la campaña.Buenos días Urkiux
1ª Pregunta: Somos previsores y por ello, el importe previsto para cada proyecto de inversión necesaria siempre abarca todos los costes previstos en el peor escenario y de este modo, si se da el caso, estamos cubiertos. De hecho en las preguntas frecuentes (FAQ) lo tienes detallado: “La cantidad objetivo para cada campaña supone el importe previsto para hacer frente a todos los costes en el escenario bajista (+10% costes constructivos y duración del proyecto 11 meses) detallado en cada proyecto. Queremos ser previsores. Sobre esta cantidad calculamos la rentabilidad del proyecto” considerando el escenario previsto.
2ª Pregunta: 18.804€ (beneficio neto) / 165.500€ (Capital) = 11,4%. Esta es la rentabilidad sobre los fondos aportados excluida financiación bancaria (capital). Anualizada 19%.
3ª Pregunta: La rentabilidad anualizada que indicamos ya es la del propio inversor. En el detalle de las Cuentas puedes ver como ya hemos considerado nuestros honorarios. No obstante, la rentabilidad prevista se dará si vendemos a los 6 meses desde la finalización de las obras. Si vendemos 8 meses después disminuirá hasta el 15% aprox y con 12 meses de venta al 10%.
Muchas gracias por la detallada respuesta. Me ha quedado todo claro. Saludos
Hola, yo también tengo algunas dudas:
1. Entiendo que, en el apartado de cuentas, al dividir la estructura de capital en pre y post crowdfunding, esto quiere decir que, primero Privalore compra el inmueble en solitario, y después nos permite participar en la inversión habilitando el crowdfunding. ¿Esto es correcto?
2. Tal y como le habéis contestado antes a Urkiux, el importe previsto para cada proyecto siempre abarca todos los costes previstos en el peor escenario. De esta forma estamos preparados para cualquier imprevisto. Pero en el caso de que no se de el peor escenario, sino que los costes sean los previstos, ¿que ocurriría con el capital aportado sobrante?. Es decir, los costes en el peor caso serían de 265.290€, por lo que se aporta un capital de 265.500€ para poder cubrirlos. Si finalmente los costes son de 260.393€, como estaba previsto, ¿qué ocurre con esa diferencia entre el capital aportado y los costes (265.500 – 260.393 = 5.107€)? ¿Serían devueltos a los inversores?
3. El beneficio neto del proyecto resulta de sustraer los costes a los ingresos (en este caso en particular 298.000 – 260.393 = 37.607€). De ese beneficio, Privalore se queda con un 50% en concepto de honorarios (quedando en este caso un beneficio neto de 18.804 para nosotros, los clientes). Posteriormente, la rentabilidad se calcula dividiendo este último resultado entre el capital total aportado entre Privalore y el crowdfunding (65.500 + 100.000 = 165.000€). Mi pregunta es la siguiente: ¿no debería calcularse la rentabilidad neta del cliente dividiendo los beneficios de los clientes (18.804€) entre, únicamente, el capital aportado por los clientes (los 100.000€ correspondientes al crowdfunding)?
4. En el beneficio de 18.804€ para los clientes, ¿habría que descontar alguna cantidad debido al impuesto de sociedades, o eso ya se ha tenido en cuenta anteriormente en los costes del proyecto?
Saludos.
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