RESULTADOS
- Los costes incluyen los honorarios Privalore.
- La rentabilidad detallada es anual.
- Desviación en costes = +1%
- Desviación en plazo de venta = -2 meses
RESUMEN
Nueva oportunidad de inversión en la rehabilitación y posterior venta del piso de 3 habitaciones (77 m2/construidos) ubicando en la calle Industria 189 de Barcelona, en un plazo de 7 meses (1 de obra y 6 de venta) y con una rentabilidad anualizada del 19% (12% en 7 meses).
Siguiendo una estrategia Urban, posicionaremos nuestra propiedad, adquirida por 170.000€ (tasada en 178.533€), en la parte alta del mercado en cuanto a acabados, como si fuese obra nueva, pero manteniendo un precio competitivo de 298.000€: reducción de tabiques del piso más un apeo estructural, mayor luminosidad, acabados wellness que generen bienestar y diseño vanguardista con detalles propios de las fincas regias.
Nuestro nivel de acabados nos permitirá argumentar nuestro precio frente a nacionales (32%) o internacionales (68%) que se enamoren del piso en un mercado local, la Sagrada Familia, donde hay alto nivel de servicios y comunicaciones, notable patrimonio arquitectónico y escasez de unidades en venta (1.6% s/total parque de viviendas).
Incrementamos la rentabilidad de la operación con la firma de un préstamo hipotecario con La Caixa, gracias a la garantía de Privalore, por valor de 100.000€ (actualmente en trámite e inicialmente aportados por Privalore)
ESTIMACION BENEFICIOS SEGUN INVERSION
Escenario | Previsto | Alcista | Bajista |
---|---|---|---|
Rentabilidad | 11,4% | 14,4% | 0,97% |
Rentabilidad anual | 19,5% | 24,7% | 1,7% |
Ticket invertido | Beneficio estimado | ||
1.000€ | 114€ | 144€ | 10€ |
5.000€ | 570€ | 720€ | 49€ |
10.000€ | 1.140€ | 1.440€ | 97€ |
CLASIFICACION RIESGO
NIVEL DE RIESGO | PUNTUACION | ESCALA |
![]() | 6 | ![]() |
¿Cómo calculamos el nivel de riesgo?
Como en toda inversión, aún habiendo un activo inmobiliario detrás, podemos perder el capital aportado y la rentabilidad no está garantizada. En el Contrato de Cuentas, necesario para invertir con Privalore, se detallan los principales riesgos.
CERTIFICADO CLEAN CO2
UBICACION
PREGUNTAS
COMPARTE
RANGO DE RENTABILIDADES
6 | 8 MESES | 10 | 12 | 14 |
---|---|---|---|---|
27% | 19,5% | 15% | 12% | 10% |
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
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1. COMPROMISO PRIVALORE
Privalore ha comprado el piso y obtenido la financiación con su propia garantía antes de esta campaña de crowdfunding. Privalore cree firmemente en la rentabilidad del proyecto y rehabilitará el piso, respetando el medioambiente (huella carbono neutra), aún siendo socio único.
2. LOCALIZACION EXCELENTE
Es uno de los barrios más demandados de la capital no sólo en los alrededores del templo sino también en la Avenida Gaudí, donde se ubica el Hospital de la Santa Creu y Sant Pau. El perfil de comprador es muy internacional (franceses, alemanes y belgas a la cabeza). Las familias locales también valoran vivir en esta zona por su centralidad y su elevada oferta de servicios y de transporte público.
3. FUNDAMENTOS SOLIDOS
1.- Vivienda comprada por 170.000€ y tasada por 178.533€.
2.- Precio de venta objetivo 3.870€/m2 construidos en línea con el precio medio de la zona considerando la segunda mano de viviendas reformadas.
3.- 15€/m2 alquiler medio de la zona.
4. MERCADO CON ESCASA OFERTA
Dos posibles públicos objetivo: compradores nacionales (32%) e internacionales (68%). Escasez de unidades en venta en Sagrada Familia (1.6% s/total parque de viviendas) y aún menos reformadas. Nula oferta de pisos bancarios (0.22% s/total parque de viviendas).
5. CREACION DE VALOR
Modificaremos la distribución original construyendo una cocina abierta más un apeo estructural importante en el salón para ganar mayor luz, si cabe, en la zona de día. Obtendremos un 3 hab. en 77 m2 con mayor luz y sensación de espacio al reducir los tabiques existentes. En definitiva, aportamos valor abriendo la configuración existente y, por ello, nos ganamos un margen que no depende de futuras subidas de precios de los pisos.
6. FACILIDAD DE COMPRA
Los bancos no financian futuras reformas a clientes finales cuando buscan adquirir un inmueble pendiente de reforma y por ello, deben encontrarla realizada para que puedan financiarla.
7. DISEÑO UNICO
Elementos de diseño de gama alta para crear un producto final único que lo diferencien del resto del mercado y generen bienestar.
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
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ESTIMACION BENEFICIOS SEGUN INVERSION
Escenario | Previsto | Alcista | Bajista |
---|---|---|---|
Rentabilidad | 11,4% | 14,4% | 0,97% |
Rentabilidad anual | 19,5% | 24,7% | 1,7% |
Ticket invertido | Beneficio estimado | ||
1.000€ | 114€ | 144€ | 10€ |
5.000€ | 570€ | 720€ | 49€ |
10.000€ | 1.140€ | 1.440€ | 97€ |
ESTRUCTURA DE CAPITAL
PRE-CROWDFUNDING | IMPORTE | PORCENTAJE |
---|---|---|
CAPITAL | 115.500€ | 53.6% |
Privalore y vinculadas | 115.500 | 53.6% |
DEUDA | 100.000€ | 46.4% |
Entidad bancaria (en tramite) | 100.000 | 46.4% |
INVERSION TOTAL | 215.500€ | 100% |
POST-CROWDFUNDING | IMPORTE | PORCENTAJE |
---|---|---|
CAPITAL | 165.500€ | 62.3% |
Crowdfunding | 100.000 | 37,7% |
Privalore y vinculadas | 65.500 | 24.6% |
DEUDA | 100.000€ | 37.7% |
Entidad bancaria | 100.000 | 37.7% |
INVERSION TOTAL | 265.500€ | 100% |
ANALISIS DE SENSIBILIDAD
ESCENARIOS | PREVISTO | ALCISTA | BAJISTA |
---|---|---|---|
INGRESOS | 298.000 | 307.000 | 268.500 |
COSTES | 260.393 | 259.224 | 265.290 |
HONORARIOS VALORIZZA | 18.803 | 23.888 | 1.605 |
BENEFICIO NETO | 18.804 | 23.888 | 1.605 |
CAPITAL | 165.500 | 165.500 | 165.500 |
RENTABILIDAD INVERSOR | 11,4% | 14.4% | 0.97% |
RENTABILIDAD ANUAL | 19,5% | 28.8% | 1.1% |
COSTE del PISO | 186.381 | 186.381 | 186.381 |
Precio del piso | 170.000 | 170.000 | 170.000 |
Impuestos y tasas aplicables | 7.305 | 7.305 | 7.305 |
Gastos escritura | 2.203 | 2.203 | 2.203 |
Estudios y certificados | 303 | 303 | 303 |
Otros gastos | 6.570 | 6.570 | 6.570 |
OBRA | 53.801 | 53.561 | 59.245 |
Edificación | 51.821 | 51.821 | 56.980 |
Otros gastos obra | 1.980 | 1.740 | 2.265 |
OTROS GASTOS | 6.401 | 6.251 | 7.307 |
Licencias y permisos | 553 | 553 | 553 |
Impuestos y tasas | 2.228 | 2.228 | 2.604 |
Otros gastos legales | 930 | 930 | 1.210 |
Arquitectos | 1.390 | 1.390 | 1.390 |
Otros | 1.300 | 1.150 | 1.550 |
MARKETING Y VENTAS | 3.120 | 2.590 | 3.915 |
Publicidad y promoción | 2.870 | 2.390 | 3.590 |
Gastos generales - Mk y vtas. | 250 | 200 | 325 |
ADMINISTRACION | 225 | 195 | 270 |
Gastos fijos a/d | 225 | 195 | 270 |
COSTES FINANCIEROS | 10.466 | 10.246 | 11.119 |
Intereses | 1.335 | 1.115 | 1.988 |
Prefinancación | 8.081 | 8.081 | 8.081 |
Gastos financieros | 1.050 | 1.050 | 1.050 |
1) Previsto (duración del proyecto 8 meses)
2) Alcista (+3% precio de venta, mismos costes y duración del proyecto 6 meses),
3) Bajista (-10% precio de venta, +10% costes constructivos y duración del proyecto 11 meses)
RANGO RENTABILIDADES
6 | 8 MESES | 10 | 12 | 14 |
---|---|---|---|---|
27% | 19,5% | 15% | 12% | 10% |
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
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ESTRATEGIA DE INVERSION
Estrategia: Urban (3 habitaciones)
“Piso para parejas o familia reducida”
Público objetivo: 33% pareja joven, 33% pareja senior y 34% familia.
Producto: 3 habitaciones, 70-85 m2 construidos, en los barrios Sagrada Familia o Sant Antoni del Eixample, diferenciándonos del resto con diseño y acabados wellness (nivel de acabados medio).
Precio: Nivel de precios moderado 275.000-325.000€, que encaje a parejas o familias reducidas con presupuesto ajustado que quieren vivir en el centro.
Promoción: Venta directa con publicación en portales inmobiliarios nacionales e internacionales.
Endeudamiento: Uso del endeudamiento (60% valor de compra / 35% valor de venta) para optimizar la rentabilidad en este período de intereses bajos y precios inmobiliarios estables. Cuotas inferiores (incluyendo capital) en un 30% a las posibles rentas por alquiler.
ACABADOS WELLNESS
Wellness Pack: Urban
- Parquet laminado bajo en VOC’s.
- Termostato inteligente con climatización por conductos.
- Pintur antimicrobiana y olores en techo, cocinas y baños.
- Conservación de elementos originales: paredes con ladrillo visto recuperado y suelos de mosaico.
- Pinturas decorativas ecológicas.
- Reforma con huella de carbono neutra.
- Encimera antimicrobiana en cocina.
- Filtro aire de alta eficiencia.
CARACTERISTICAS PROPIEDAD
PISO
- Catastral: 1149641DF3814G0005BD
- Dirección: Calle Industria 189 2º 1ª
- Superficies:
- – Construida: 77 m2
- – Útil: 70 m2
- – Catastral: 72 m2
FINCA
- Año finca: 1946
- Estado del inmueble: Correcto. Calidad constructiva media.
- Accesos: Ascensor y vestíbulo bien condicionados. Sin parking propio.
- Plantas: 8
- Gastos comunidad: 150€/mes (actualizando finca)
ENTORNO DIRECTO
- Patrimonio arquitectónico: Sagrada Familia y Hospital Sant Pau
- Bus varios & Metro línea L5
- Nivel de servicios del barrio: consolidado
- Nivel de renta: media
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
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FINANCIERA
DEL PROYECTO
LEGAL
MEDIOAMBIENTAL
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ACTUALIZACIONES
Si haces clic en las diferentes actualizaciones, habitualmente, dispondrás de información extra.
Updates
- 3.11 Venta en Escritura Pública 02/11/2016
- 3.10 Inicio comercialización 07/09/2016
- 3.9 Finalización de las obras 05/08/2016
- 3.8 Avance de obras. En 20 días acaban!!! 07/07/2016
- 3.7 La obras avanzan con normalidad 13/06/2016
- 3.6 Permiso de la comunidad para el apeo. 25/04/2016
- 3.5-Inicio de obras 11/04/2016
- 3.4-Obtención licencia de obras 22/03/2016
- 3.3-Inicio petición licencia 14/03/2016
- 3.2-Exposición a la comunidad 20/02/2016
- 3.1-Adquisición vivienda 30/09/2015
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
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Este debate contiene 6 respuestas, tiene 4 mensajes y lo actualizó David hace 4 años, 8 meses.
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