RESUMEN
Los costes incluyen los honorarios Privalore.
La rentabilidad detallada es anual.
Incremento precio: -1,7%
Desviación en costes: -0,8%
Desviación en plazo de venta: +1,5 meses
Esta oportunidad consiste en la reforma integral de un 4º piso (5º Real) muy luminoso de 4 habitaciones con 123 m2, ubicado en una finca regia con suelos hidráulicos en la calle Nápoles 255Bis de Barcelona, entre las calles Provença y Rosselló del pujante barrio de La Dreta de l’Eixample, limitando con el barrio de Sagrada Familia muy cerca de la Sagrada Familia y el Passeig de Sant Joan.
Su rehabilitación y posterior venta está prevista en un plazo de 8 meses considerando 3 de obra y 5 de comercialización.
Esta soleada finca tiene orientación múltiple (tanto a la calle como al patio interior), con buena altura y por ello, notablemente luminosa y tranquila. Es por ello, que habiendo comprado con un 4,5% por debajo del valor de tasación (adquirida por 350.000€ y tasada en 366.441€) la operación es sumamente atractiva.
Siguiendo una estrategia Boutique, posicionaremos nuestra propiedad, en la parte alta del mercado en cuanto a acabados como si fuese obra nueva pero manteniendo un precio final competitivo de 580.000€ (4.715€/m2 construido respecto a los 5.087€/m2 actuales de la zona). ¡Su rentabilidad anualizada prevista es del 13,3%!
La reforma que se llevará a cabo es integral actualizando todas las instalaciones y acabados del piso. Añadiremos valor dándole por completo la vuelta a la actual distribución, ubicando el nuevo salón donde hoy están las habitaciones (una nueva distribución más adecuada a los usos actuales). También resituaremos los baños y uno de ellos será de uso privativo con acceso desde la habitación principal. Recuperaremos el suelo hidráulico y abriremos la cocina. Todo ello, como siempre, con huella de carbono neutra, es decir, sin impacto medioambiental.
La situación privilegiada de la vivienda, su calidad, su tamaño y precio final, la escasez de unidades en venta (2,76% s/total parque de viviendas) así como las reformas que vamos a llevar a cabo, nos dan las suficientes garantías para estar seguros de que conseguiremos su venta rápidamente y al precio previsto.
En esta oportunidad contaremos con una hipoteca de Bankinter aún pendiente de firmar (175.000€).
BENEFICIO NETO ESTIMADO DEL INVERSOR
Escenario | Previsto (1) | Alcista (2) | Bajista (3) |
---|---|---|---|
Rentabilidad Neta | 8,9% | 7,1% | 2,9% |
Rentabilidad Neta Anual | 13,3% | 21,2% | 2,9% |
Ticket invertido | Beneficio estimado | ||
1.000€ | 89€ | 71€ | 29€ |
5.000€ | 443€ | 353€ | 145€ |
10.000€ | 887€ | 706€ | 290€ |
1) Previsto (duración del proyecto 8 meses) 2) Alcista (+3% precio de venta, mismos costes y duración del proyecto 4 meses), 3) Bajista (-6% precio de venta, +10% costes constructivos y duración del proyecto 12 meses) |
CERTIFICADO CLEAN CO2
UBICACION
PUNTOS DE INTERES
PREGUNTAS
Privalore no proporciona asesoramiento financiero y nada en esta web debe interpretarse como tal. La información que aparece en estas páginas es para fines de información general y no constituye un asesoramiento específico. Tampoco es una recomendación para invertir. Si tienes alguna duda sobre la idoneidad de una inversión, debes buscar asesoramiento financiero independiente. Como en toda inversión, aún habiendo un activo inmobiliario detrás, puedes perder el capital aportado y la rentabilidad no está garantizada.
COMPARTE
RANGO RENTABILIDADES
6 | 8 MESES | 10 | 12 |
---|---|---|---|
17,7% | 13,3% | 10,6% | 8,9% |
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
GESTOR | PRIVALORE |
TASACION COMPRA | 366.441€ |
PRECIO DE COMPRA | 350.000€ |
RENTAB. ANUAL INVERSOR | 13,3% |
PLAZO | 8 Meses |
INVERSION TOTAL | 555.421€ |
HIPOTECA | 175.000€ |
CAPITAL | 380.421€ |
OBJETIVO | 150.000€ |
TICKET MINIMO | 1.000€ |
TICKET MAXIMO | 50.000€ |
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Agradeceríamos uses el FORO para que terceros puedan aprender de tus dudas. No obstante, si lo crees conveniente, aquí puedes enviarnos mensaje privado.
1. COMPROMISO PRIVALORE
Privalore ha comprado el piso con fondos propios antes de esta campaña de crowdfunding. Privalore cree firmemente en la rentabilidad del proyecto y rehabilitará el piso, respetando el medioambiente (huella carbono neutra), aún siendo socio único
2. LOCALIZACION INMEJORABLE
Es una de las zonas más demandadas de la capital no sólo en los alrededores del templo sino también en el renovado Paseo de Sant Joan una de las travesías más en auge de la ciudad. La fuente de Hércules preside la zona junto a la majestuosa Casa Macaya, edificación modernista de Josep Puig i Cadafalch. El perfil de comprador es muy internacional (franceses, alemanes y belgas a la cabeza). Las familias locales también valoran vivir en esta zona por su centralidad y su elevada oferta de servicios y de transporte público.
3. FUNDAMENTOS SOLIDOS
- PRECIO DE VENTA RAZONABLE: El precio de venta objetivo de 4.715€/m2 construidos (580.000€) esta por debajo del precio medio de la zona de 5.087€/m2 considerando viviendas similares y por debajo de la obra nueva situado por encima de los 6.401€/m2. Posiblemente, al finalizar las obras podremos fijar un valor de venta incluso más alto.
- TASACIÓN DE COMPRA CONFIRMATORIA: La tasación independiente del inmueble fija su valor pre-reforma en 366.441€ confirmando nuestro precio de adquisición de 350.000€.
4. MERCADO CONSOLIDADO CON ESCASA OFERTA
El 80,7% de la población del ámbito es de nacionalidad española, mientras que el 19,3% es de nacionalidad extranjera. El 55,0% de la población extranjera tiene como procedencia Europa. El grupo poblacional más numeroso en el ámbito de interés es el de hombres de 35-39 años.
Las oferta de viviendas en venta en este barrio es del 2,76% s/total parque de viviendas. Una fuerte demanda frente a una escasez de producto nos facilitará la venta temprana de nuestra oportunidad.
5. CREACION DE VALOR
La reforma que se llevará a cabo es integral actualizando todas las instalaciones y acabados del piso. Añadiremos valor acercando la cocina al salón y abriéndola al mismo para permitir la inclusión de una isla. En este sentido reubicaremos el aseo y adecuaremos su tamaño. También renovaremos por completo la carpintería exterior, pues creemos que ésta aportará un valor notable en un piso con tantas aperturas en fachada. Todo ello, como siempre, con huella de carbono neutra, es decir, sin impacto medioambiental.
Añadiremos acabados Wellness® acordes con el nivel de la propiedad. En definitiva, crearemos valor y, con ello, nos ganaremos un margen sin depender de futuras subidas de precio del mercado.
6. FACILIDAD DE COMPRA
Los bancos no financian futuras reformas a clientes finales cuando buscan adquirir un inmueble pendiente de reforma. Sólo financian reformas terminadas como las de Privalore. Además, la mayoría de clientes prefieren no realizar ellos mismos las reformas. Ambos son motivos clave para que nos compren nuestros pisos.
7. DISEÑO UNICO + WELLNESS
Elementos de diseño de gama alta para crear un producto final único que lo diferencien del resto del mercado y generen bienestar. ¡Construimos pisos saludables que alargan la vida!
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
GESTOR | PRIVALORE |
TASACION COMPRA | 366.441€ |
PRECIO DE COMPRA | 350.000€ |
RENTAB. ANUAL INVERSOR | 13,3% |
PLAZO | 8 Meses |
INVERSION TOTAL | 555.421€ |
HIPOTECA | 175.000€ |
CAPITAL | 380.421€ |
OBJETIVO | 150.000€ |
TICKET MINIMO | 1.000€ |
TICKET MAXIMO | 50.000€ |
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ESTRATEGIA DE INVERSION
Estrategia: Boutique
“Piso para familias consolidadas”. Destinado a familias nacionales e internacionales con alta poder adquisitivo.
Público objetivo: 55% familia, 25% pareja senior y 15% pareja joven
Producto: +100 m2 construidos, 3-4 habitaciones y alto nivel de acabados.
Precio: Nivel de precios elevado 400.000-750.000€, que encaje a familias nacionales e internacionales con alto poder adquisitivo y busquen una ubicación excepcional en la milla de oro, zonas residenciales de alto standing o edificios singulares.
Promoción: Venta directa con publicación en portales inmobiliarios nacionales e internacionales.
Endeudamiento: Uso del endeudamiento (<60% valor de compra / <35% valor de venta) para optimizar la rentabilidad en este período de intereses bajos y precios inmobiliarios estables. Cuotas inferiores (incluyendo capital) en un 30% a las posibles rentas por alquiler.
ACABADOS WELLNESS
Wellness Pack: Boutique
- Parquet laminado bajo en VOC’s.
- Sistema de iluminación circadiana.
- Termostato inteligente con climatización por conductos.
- Pintura antimicrobiana y olores en techo, cocinas y baños.
- Conservación de elementos originales: paredes con ladrillo visto recuperado y suelos de mosaico.
- Pinturas decorativas ecológicas.
- Encimera antimicrobiana en cocina.
- Filtro aire de alta eficiencia.
- Reforma con huella de carbono neutra.
CARACTERISTICAS PROPIEDAD
PISO
- Catastral: 0739114DF3803H0012XT
- Dirección: Nápoles 255B – 4º 2ª
- Superficies:
- – Construida: 123,64 m2
- – Útil: 88,10 m2
- – Catastral: 106 m2
FINCA
- Año finca: 1923
- Estado del inmueble: Correcto. Calidad constructiva media
- Accesos: Ascensor y vestíbulo bien condicionados
- Plantas: 7
- Gastos comunidad: 80,09€/mes
ENTORNO DIRECTO
- Patrimonio arquitectónico: Basílica de la Sagrada Familia, Palau Macaya, Paseo de Sant Joan
- Bus varios & Metro línea L4, L2, L5
- Nivel de servicios del barrio: consolidado
- Nivel de renta: alta
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
GESTOR | PRIVALORE |
TASACION COMPRA | 366.441€ |
PRECIO DE COMPRA | 350.000€ |
RENTAB. ANUAL INVERSOR | 13,3% |
PLAZO | 8 Meses |
INVERSION TOTAL | 555.421€ |
HIPOTECA | 175.000€ |
CAPITAL | 380.421€ |
OBJETIVO | 150.000€ |
TICKET MINIMO | 1.000€ |
TICKET MAXIMO | 50.000€ |
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BENEFICIO NETO ESTIMADO DEL INVERSOR
Escenario | Previsto (1) | Alcista (2) | Bajista (3) |
---|---|---|---|
Rentabilidad Neta | 8,9% | 7,1% | 2,9% |
Rentabilidad Neta Anual | 13,3% | 21,2% | 2,9% |
Ticket invertido | Beneficio estimado | ||
1.000€ | 89€ | 71€ | 29€ |
5.000€ | 443€ | 353€ | 145€ |
10.000€ | 887€ | 706€ | 290€ |
1) Previsto (duración del proyecto 8 meses) 2) Alcista (+3% precio de venta, mismos costes y duración del proyecto 4 meses), 3) Bajista (-6% precio de venta, +10% costes constructivos y duración del proyecto 12 meses) |
ESTRUCTURA DE CAPITAL
Privalore ha comprado previamente la oportunidad. Con anterioridad a vuestra entrada ya hemos desembolsado 405.421€ en la adquisición de esta oportunidad, más una hipoteca de 175.000€, como muestra de nuestro compromiso con ella. Ahora os podemos ceder nuestro espacio, tanto como queráis y hasta que Privalore mantenga como mínimo de 230.421€.
Destacar también que esta oportunidad dispone de una hipoteca (en tramite) de Bankinter. Esta oportunidad y la próxima son las primeras operaciones de Privalore con esta nueva entidad bancaria y por ello, Bankinter nos ha requerido 30.000€ como garantía que se añaden a las necesidades de capital.
Estructura Capital | IMPORTE | PORCENTAJE |
---|---|---|
CAPITAL | 380.421€ | 68,5% |
Crowdfunding | 150.000€ | 27,0% |
Privalore y vinculadas | 230.421€ | 41,5% |
DEUDA | 175.000 | 31,5% |
Entidad bancaria | 175.000 | 31,5% |
INVERSION | 555.421€ | 100% |
ANALISIS DE SENSIBILIDAD
ESCENARIOS | PREVISTO | ALCISTA | BAJISTA |
---|---|---|---|
INGRESOS | 580.000 | 597.400 | 545.200 |
COSTES | 512.551 | 507.227 | 523.116 |
COMISION ORDINARIA | 33.725 | 45.087 | 11.042 |
COMISION EXTRAORDINARIA | 0 | 18.246 | 0 |
BENEFICIO NETO | 33.725 | 26.841 | 11.042 |
CAPITAL | 380.421 | 380.421 | 380.421 |
RENTABILIDAD INVERSOR | 8,9% | 7,1% | 2,9% |
RENTAB. ANUAL INVERSOR | 13,3% | 21,2% | 2,9% |
COSTE del PISO | 372.057 | 372.057 | 372.057 |
Precio del piso | 350.000 | 350.000 | 350.000 |
Impuestos transmisión | 14.668 | 14.668 | 14.668 |
Gastos escritura | 5.381 | 5.381 | 5.381 |
Estudios y certificados | 508 | 508 | 508 |
Intermediación | 1500 | - | - |
OBRA | 84.936 | 84.516 | 93.597 |
Construcción | 82.410 | 82.410 | 90.651 |
Otros gastos obra | 2.526 | 2.106 | 2.946 |
OTROS GASTOS | 6.512 | 5.909 | 7.115 |
Licencias y permisos | 1.794 | 1.794 | 1.794 |
Impuestos y tasas | 1.974 | 1.483 | 2.465 |
Otros gastos legales | 1.053 | 941 | 1.165 |
Arquitectos | 1.690 | 1.690 | 1.690 |
MARKETING Y VENTAS | 3.043 | 1.897 | 4.189 |
Publicidad | 2.773 | 1.727 | 3.819 |
Gastos generales | 271 | 171 | 371 |
GESTIÓN | 20.337 | 20.337 | 20.337 |
Comisión de gestión | 20.337 | 20.337 | 20.337 |
ADMINISTRACION | 1.717 | 1.637 | 1.797 |
Servicios profesionales | 1.717 | 1.637 | 1.797 |
COSTES FINANCIEROS | 23.948 | 22.373 | 25.523 |
Préstamo hipotecario | 5.141 | 3.566 | 6.716 |
Prefinancación | 18.808 | 18.808 | 18.808 |
1) Previsto (duración del proyecto 8 meses)
2) Alcista (+3% precio de venta, mismos costes y duración del proyecto 4 meses),
3) Bajista (-6% precio de venta, +10% costes constructivos y duración del proyecto 12 meses)
RANGO RENTABILIDADES
6 | 8 MESES | 10 | 12 |
---|---|---|---|
17,7% | 13,3% | 10,6% | 8,9% |
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
GESTOR | PRIVALORE |
TASACION COMPRA | 366.441€ |
PRECIO DE COMPRA | 350.000€ |
RENTAB. ANUAL INVERSOR | 13,3% |
PLAZO | 8 Meses |
INVERSION TOTAL | 555.421€ |
HIPOTECA | 175.000€ |
CAPITAL | 380.421€ |
OBJETIVO | 150.000€ |
TICKET MINIMO | 1.000€ |
TICKET MAXIMO | 50.000€ |
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FINANCIERA
DEL PROYECTO
LEGAL
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
GESTOR | PRIVALORE |
TASACION COMPRA | 366.441€ |
PRECIO DE COMPRA | 350.000€ |
RENTAB. ANUAL INVERSOR | 13,3% |
PLAZO | 8 Meses |
INVERSION TOTAL | 555.421€ |
HIPOTECA | 175.000€ |
CAPITAL | 380.421€ |
OBJETIVO | 150.000€ |
TICKET MINIMO | 1.000€ |
TICKET MAXIMO | 50.000€ |
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ACTUALIZACIONES
Si haces clic en las diferentes actualizaciones, habitualmente, dispondrás de información extra.
Updates
- 13.15 Venta en Escritura Pública 23/05/2018
- 13.14 Venta en arras! 28/03/2018
- 13.13 Estadísticas febrero 2018 06/03/2018
- 13.12 Estadísticas enero 2018 09/02/2018
- 13.12 Estadísticas Diciembre 2017 09/01/2018
- 13.11 Estadísticas Noviembre 2017 01/12/2017
- 13.10 Inicio de Comercialización (Enlaces) 14/11/2017
- 13.9 Finalización de obras (Fotos) 06/11/2017
- 13.8 Avance de obras 22/09/2017
- 13.7 Avance de obras 14/09/2017
- 13.6 Inicio de Servicios 11/08/2017
- 13.5 Inicio de Obras 24/07/2017
- 13.4 Inicio de Campaña de Crowdfunding 24/07/2017
- 13.3 Obtención de Licencia de obras 29/05/2017
- 13.2 Inicio de petición de licencia 02/05/2017
- 13.1 Adquisición de la Vivienda 27/01/2017
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
GESTOR | PRIVALORE |
TASACION COMPRA | 366.441€ |
PRECIO DE COMPRA | 350.000€ |
RENTAB. ANUAL INVERSOR | 13,3% |
PLAZO | 8 Meses |
INVERSION TOTAL | 555.421€ |
HIPOTECA | 175.000€ |
CAPITAL | 380.421€ |
OBJETIVO | 150.000€ |
TICKET MINIMO | 1.000€ |
TICKET MAXIMO | 50.000€ |
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Este debate contiene 8 respuestas, tiene 5 mensajes y lo actualizó Privalore hace 2 años, 9 meses.
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