RESULTADO
Los costes incluyen los honorarios Privalore.
La rentabilidad detallada es anual.
Incremento precio = +20.8%
Desviación en costes =+4,1%
Desviación en plazo de venta =+1 mes
En septiembre del 2016 junto a ti y otros 29 inversores nos embarcamos en el proyecto más ambicioso de Privalore: la reforma integral de “El piso más saludable de España“.El resultado de esta oportunidad ha sido excepcional. Una compra inicial a un precio razonable, una ubicación inmejorable, un mercado al alza y los acabados más saludables, han hecho de esta oportunidad un éxito rotundo, una rentabilidad anual del 36.8%.
Hemos sido fieles a nuestros principios, cuidando cada detalle de este piso, utilizando solamente materiales sostenibles y compensando las emisiones de carbono con certificación CleanCO2.
Este éxito visualiza y reafirma que es posible obtener rentabilidad a la par que generar un impacto positivo para todos, para ti y los tuyos. Privalore está en línea con tus intereses, que son los nuestros, e intentamos obtener la mayor rentabilidad dentro de una ética correcta. No obstante, queremos recordarte que este resultado es excepcional y no podemos garantizar su repetición. Siempre te aconsejaremos diversificar entre varias oportunidades.
RESUMEN
Estamos de enhorabuena. Hoy, queremos compartir contigo una nueva y especial oportunidad de inversión: el piso más saludable de España. Esta oportunidad ofrece además de una notable rentabilidad, la posibilidad de participar en la historia del bienestar vinculado al hogar y, con buen sabor de boca, entregar una vivienda que mejorará la salud de la familia que la compre. Una inversión rentable e histórica con un plus: su impacto positivo !!!
Se trata de una vivienda de 100 m2 por reformar y con parking propio en finca de los años 70 ubicada en el barrio de Dreta del Eixample. Una zona excepcional, en el corazón premium de Barcelona, con todos los servicios y muy deseada para vivir. En esta ocasión estamos comprando una vivienda única a un precio un 5% inferior a su tasación actual.
La vivienda se encuentra exactamente en el Paseo de Sant Joan 91, justo por debajo de Avenida Diagonal, que tras la remodelación en 2012-2013, se ha convertido en una calle de moda muy demandada y un eje central, hasta el Arco del Triunfo y el Parque de la Ciudadela, muy apetecible de disfrutar. En este enlace podéis conocer más sobre la calle.
La operación consiste, como siempre, en su compra (ya realizada por Privalore), reforma y venta en un plazo de 8 meses. En esta ocasión, la reforma se centra en eliminar una habitación (manteniendo 3 hab.) para hacer el salón y la cocina más amplios acorde con el nivel de la propiedad así como la actualización de los baños.
La rentabilidad anual esperada neta para el inversor es del 17.1% potenciada con la firma de un préstamo hipotecario con La Caixa, gracias a la garantía de Privalore, por valor de 171.000€.
Por la entidad de la vivienda y su ubicación, seguiremos una estrategia Boutique, posicionando nuestra propiedad como exclusiva con acabados selectos. Como piso más saludable de España los acabados Wellness® son excepcionales (más allá de los habituales) y aportados en gran medida, sin coste, por un grupo de proveedores colaboradores que les interesa y atrae el proyecto. Un proyecto atractivo para un público objetivo, nacional (32%) e internacional (68%), con capacidad adquisitiva alta.
La situación privilegiada de la vivienda, su calidad, la escasez de unidades en venta (3.8% s/total parque de viviendas) así como las reformas que vamos a llevar a cabo, nos dan las suficientes garantías para estar seguros de que conseguiremos su venta rápidamente y al precio previsto.
BENEFICIOS POR INVERSION
| Escenario | Previsto | Alcista | Bajista |
|---|---|---|---|
| Rentabilidad Neta | 11.4% | 14.5% | 0.76% |
| Rentabilidad Neta Anual | 17.1% | 29% | 0.76% |
| Ticket invertido | Beneficio estimado | ||
| 1.000€ | 114€ | 145€ | 7€ |
| 5.000€ | 570€ | 725€ | 38€ |
| 10.000€ | 1.140€ | 1.450€ | 76€ |
CLASIFICACION RIESGO
| NIVEL DE RIESGO | PUNTUACION | ESCALA |
 | 6 |  |
CERTIFICADO CLEAN CO2
UBICACION
PREGUNTAS
Privalore no proporciona asesoramiento financiero y nada en esta web debe interpretarse como tal. La información que aparece en estas páginas es para fines de información general y no constituye un asesoramiento específico. Tampoco es una recomendación para invertir. Si tienes alguna duda sobre la idoneidad de una inversión, debes buscar asesoramiento financiero independiente. Como en toda inversión, aún habiendo un activo inmobiliario detrás, puedes perder el capital aportado y la rentabilidad no está garantizada.
COMPARTE
RANGO RENTABILIDADES
| 6 | 8 MESES | 10 | 12 |
|---|---|---|---|
| 22.7% | 17,1% | 13.6% | 11.3% |
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
| RIESGO |  |
| TASACION COMPRA | 300.692€ |
| PRECIO DE COMPRA | 285.000€ |
| RENTAB. ANUAL INVERSOR | 17.1% |
| PLAZO | 8 Meses |
| INVERSION TOTAL | 431.325€ |
| HIPOTECA | 171.000€ |
| CAPITAL | 260.325€ |
| OBJETIVO | 100.000€ |
| TICKET MINIMO | 1.000€ |
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Agradeceríamos uses el FORO para que terceros puedan aprender de tus dudas. No obstante, si lo crees conveniente, aquí puedes enviarnos mensaje privado.
1. COMPROMISO PRIVALORE
Privalore ha comprado el piso y obtenido la financiación con su propia garantía antes de esta campaña de crowdfunding. Privalore cree firmemente en la rentabilidad del proyecto y rehabilitará el piso, respetando el medioambiente (huella carbono neutra), aún siendo socio único.
2. LOCALIZACION INMEJORABLE
Llamado por su tamaño y situación a ser uno de los puntos calientes de la vida social en la Dreta de l’Eixample (barrio al que pertenece), el passeig de Sant Joan se había quedado como una calle un poco aburrida al que uno iba de paso hacia el Arco de Triunfo y la Ciudadella o, como mucho, a admirar alguna de sus fachadas modernistas, pero su remodelación en 2012-2013 consiguió transformarla en un espacio muy apetecible. Con menos carriles para coches, el ensanchamiento de las aceras (hasta 17 metros), un paseo verde envidiable y su excelente ubicación central, se ha convertido en un lugar al que ir y quedarse para aquellos con cierto poder adquisitivo (zona premium).
A pesar de no ser tan conocido como el paseo de Gràcia, el de Sant Joan es una muestra de la Barcelona tranquila, residencial y llena de encanto, en la que se suceden edificios modernistas, esculturas, fuentes, antiguos comercios y agradables jardines.
Es un barrio muy céntrico, con buenas conexiones de transporte público (varias estaciones de metro y autobuses) y todo tipo de servicios para cubrir las necesidades de las familias que lo habitan: centros médicos, grandes hospitales cercanos, escuelas (39), etc.
3. FUNDAMENTOS SOLIDOS
- PRECIO DE VENTA RAZONABLE: El precio de venta objetivo de 4.650€/m2 construidos (465.000€) es inferior al precio medio de la zona de 5.080€/m2 considerando viviendas similares y por debajo de la obra nueva situado entorno a los 5.400-6.000€/m2. Posiblemente, al finalizar las obras podremos fijar un valor de venta incluso más alto. La plaza de parking tendrá un precio de venta de 15.000€.
- TASACIÓN DE COMPRA CONFIRMATORIA: La tasación independiente del inmueble fija su valor pre-reforma en 300.692€ (parking + vivienda) superior en un +5.5% a nuestro precio de compra: 285.000€.
4. MERCADO CON ESCASA OFERTA
Dos posibles públicos objetivo: compradores nacionales (32%) e internacionales (68%). Escasez de unidades en venta en la Dreta de l’Eixample (3.8% s/total parque de viviendas) y aún menos reformadas.
5. CREACION DE VALOR
Actualizaremos el interior de la vivienda centrándonos en eliminar una habitación (manteniendo 3 hab.) para hacer el salón y la cocina más amplios acorde con el nivel de la propiedad. Las instalaciones y climatización serán renovadas y con la apertura de la cocina conseguiremos una mayor sensación de espacio a la par que acortamos el pasillo y favorecemos la entrada de luz. Añadiremos todos los acabos para convertirlo en el piso más saludable de España. En definitiva, crearemos valor y, con ello, nos ganaremos un margen sin depender de futuras subidas de precio del mercado.
6. FACILIDAD DE COMPRA
Los bancos no financian futuras reformas a clientes finales cuando buscan adquirir un inmueble pendiente de reforma. Sólo financian reformas terminadas como las de Privalore. Además, la mayoría de clientes prefieren no realizar ellos mismos las reformas.
7. DISEÑO UNICO + WELLNESS
Elementos de diseño de gama alta para crear un producto final único que lo diferencien del resto del mercado y generen bienestar. Construimos el piso más saludable de España!!!
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
| RIESGO | |
| TASACION COMPRA | 300.692€ |
| PRECIO DE COMPRA | 285.000€ |
| RENTAB. ANUAL INVERSOR | 17.1% |
| PLAZO | 8 Meses |
| INVERSION TOTAL | 431.325€ |
| HIPOTECA | 171.000€ |
| CAPITAL | 260.325€ |
| OBJETIVO | 100.000€ |
| TICKET MINIMO | 1.000€ |
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BENEFICIOS POR INVERSION
| Escenario | Previsto | Alcista | Bajista |
|---|---|---|---|
| Rentabilidad Neta | 11.4% | 14.5% | 0.76% |
| Rentabilidad Neta Anual | 17.1% | 29% | 0.76% |
| Ticket invertido | Beneficio estimado | ||
| 1.000€ | 114€ | 145€ | 7€ |
| 5.000€ | 570€ | 725€ | 38€ |
| 10.000€ | 1.140€ | 1.450€ | 76€ |
ESTRUCTURA DE CAPITAL
| PRE-CROWDFUNDING | IMPORTE | PORCENTAJE |
|---|---|---|
| CAPITAL | 136.325€ | 45.4% |
| Privalore y vinculadas | 136.325 | 45.4% |
| DEUDA | 171.000€ | 55.6% |
| Entidad bancaria (en tramite) | 171.000 | 55.6% |
| INVERSION TOTAL | 307.325€ | 100% |
| POST-CROWDFUNDING | IMPORTE | PORCENTAJE |
|---|---|---|
| CAPITAL | 260.325€ | 60.4% |
| Crowdfunding | 100.000 | 23.2% |
| Privalore y vinculadas | 160.325 | 37.2% |
| DEUDA | 171.000€ | 39.6% |
| Entidad bancaria | 171.000 | 39.6% |
| INVERSION TOTAL | 431.325€ | 100% |
ANALISIS DE SENSIBILIDAD
| ESCENARIOS | PREVISTO | ALCISTA | BAJISTA |
|---|---|---|---|
| INGRESOS | 480.000 | 494.400 | 436.800 |
| COSTES | 420.645 | 418.778 | 432.850 |
| PRIMA EXITO PRIVALORE | 29.677 | 37.811 | 1975 |
| BENEFICIO NETO | 29.677 | 37.811 | 1975 |
| CAPITAL | 260.325 | 260.325 | 260.325 |
| RENTABILIDAD INVERSOR | 11.4% | 14.5% | 0.76% |
| RENTAB. ANUAL INVERSOR | 17.1% | 29% | 0.76% |
| COSTE del PISO | 301.268 | 301.268 | 301.268 |
| Precio del piso | 285.000 | 285.000 | 285.000 |
| Impuestos y tasas aplicables | 11.777 | 11.777 | 11.777 |
| Gastos escritura | 3.150 | 3.150 | 3.150 |
| Estudios y certificados | 555 | 555 | 555 |
| Otros gastos | 786 | 786 | 786 |
| OBRA | 82.550 | 82.220 | 91.210 |
| Edificación | 80.000 | 80.000 | 88.000 |
| Otros gastos obra | 2.550 | 2.220 | 3.210 |
| OTROS GASTOS | 10.203 | 9.953 | 11.192 |
| Licencias y permisos | 928 | 928 | 928 |
| Impuestos y tasas | 3.238 | 3.238 | 3.977 |
| Otros gastos legales | 964 | 964 | 964 |
| Arquitectos | 3.073 | 3.073 | 3.073 |
| Otros | 2.000 | 1.750 | 2.250 |
| MARKETING Y VENTAS | 3.310 | 2.760 | 4.410 |
| Publicidad y promoción | 2.830 | 2.400 | 3.690 |
| Gastos generales - Mk y vtas. | 480 | 360 | 720 |
| ADMINISTRACION | 250 | 200 | 350 |
| Gastos fijos a/d | 250 | 200 | 350 |
| COSTES FINANCIEROS | 9.383 | 8.695 | 10.739 |
| Intereses | 3.147 | 2.459 | 4.503 |
| Prefinancación | 5.382 | 5.382 | 5.382 |
| Gastos financieros | 856 | 856 | 856 |
| SERVICIOS | 13.681 | 13.681 | 13.681 |
| Gastos de gestión | 13.681 | 13.681 | 13.681 |
1) Previsto (duración del proyecto 8 meses)
2) Alcista (+3% precio de venta, mismos costes y duración del proyecto 6 meses),
3) Bajista (-9% precio de venta, +10% costes constructivos y duración del proyecto 12 meses)
RANGO RENTABILIDADES
| 6 | 8 MESES | 10 | 12 |
|---|---|---|---|
| 22.7% | 17,1% | 13.6% | 11.3% |
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
| RIESGO | |
| TASACION COMPRA | 300.692€ |
| PRECIO DE COMPRA | 285.000€ |
| RENTAB. ANUAL INVERSOR | 17.1% |
| PLAZO | 8 Meses |
| INVERSION TOTAL | 431.325€ |
| HIPOTECA | 171.000€ |
| CAPITAL | 260.325€ |
| OBJETIVO | 100.000€ |
| TICKET MINIMO | 1.000€ |
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ESTRATEGIA DE INVERSION
Estrategia: Boutique (3 habitaciones)
“Piso para familias consolidadas”
Público objetivo: 55% familia, 25% pareja senior y 15% pareja joven
Producto: 3 habitaciones, +100 m2 construidos, en el Quadrat d’Or o en finca de referencia, diferenciándonos del resto con diseño y acabados wellness (nivel de acabados alto).
Precio: Nivel de precios elevado 400.000-750.000€, que encaje a familias nacionales e internacionales con alto poder adquisitivo y busquen una ubicación excepcional en una finca con entidad.
Promoción: Venta directa con publicación en portales inmobiliarios nacionales e internacionales.
Endeudamiento: Uso del endeudamiento (60% valor de compra / 35% valor de venta) para optimizar la rentabilidad en este período de intereses bajos y precios inmobiliarios estables. Cuotas inferiores (incluyendo capital) en un 30% a las posibles rentas por alquiler.
ACABADOS WELLNESS
En esta oportunidad, el piso más saludable de España, complementamos nuestro Wellness Pack Boutique (ver proyectos anteriores) con nuevas características pautadas en el Wellness Building Standard. Hemos agrupado un conjunto de proveedores interesados a vincularse con el bienestar en el hogar y aportan, en gran medida a su coste, estas nuevas características. Así pues, como ejemplo, con la empresa de iluminación hemos acordado que aportan gratuitamente las luminarias led pero Privalore deberá colocarlas a su cargo. De este modo, contenemos los costes, construimos un producto único con valor para el comprador y el proveedor puede vincular su nombre a nuestro proyecto.
Haremos un vídeo con el making off para que podáis ver cómo se realizó y el resultado final!!!!
CARACTERISTICAS PROPIEDAD
PISO
- Catastral: 0635710DF3803F0040JY
- Dirección: Paseo Sant Joan 91 1º3ª
- Superficies:
- – Construida: 100 m2
- – Útil: 77 m2
- – Catastral: 93 m2
PARKING
- Catastral: 0635710DF3803F0025IB
- Dirección: Paseo Sant Joan 91 1º3ª
- Plaza: 8
FINCA
- Año finca: 1970
- Estado del inmueble: Correcto. Calidad constructiva media.
- Accesos: Ascensor y vestíbulo bien condicionados. Con parking propio.
- Plantas: 11
- Gastos comunidad: 120,56€/mes (incluidos piso y parking).
ENTORNO DIRECTO
- Patrimonio arquitectónico: Paseo Sant Joan, Arco del Triunfo y Parque Ciudadela
- Bus varios & Metro línea L4 Girona y L3 Verdaguer
- Nivel de servicios del barrio: consolidado
- Nivel de renta: alta/media
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
| RIESGO | |
| TASACION COMPRA | 300.692€ |
| PRECIO DE COMPRA | 285.000€ |
| RENTAB. ANUAL INVERSOR | 17.1% |
| PLAZO | 8 Meses |
| INVERSION TOTAL | 431.325€ |
| HIPOTECA | 171.000€ |
| CAPITAL | 260.325€ |
| OBJETIVO | 100.000€ |
| TICKET MINIMO | 1.000€ |
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FINANCIERA
DEL PROYECTO
LEGAL
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
| RIESGO | |
| VALOR DE MERCADO | 487.410€ |
| VALOR DE COMPRA | 339.190€ |
| DESCUENTO | 30.4% |
| RENTAB. ANUAL INVERSOR | 15.7% |
| PLAZO | 8 Meses |
| INVERSION TOTAL | 408.000€ |
| HIPOTECA | 162.000€ |
| CAPITAL | 246.000€ |
| OBJETIVO | 100.000€ |
| TICKET MINIMO | 1.000€ |
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ACTUALIZACIONES
Si haces clic en las diferentes actualizaciones, habitualmente, dispondrás de información extra.
Updates
- 5.15 Firma de Escritura de Venta!!! 07/07/2017
- 5.14 Hemos vendido en Arras la oportunidad! 21/06/2017
- 5.13 Enlace a portales de venta 08/06/2017
- 5.12 Estamos trabajando en el “Making off” 02/06/2017
- 5.11 Inicio de Comercialización 22/05/2017
- 5.10 Finalización de Obras 18/05/2017
- 5.9 Actualización con Fotos 24/04/2017
- 5.8 Fotos antes de finalizar las obras 21/03/2017
- 5.7 El 24/3 finalizarán las obras y comenzaremos con la comercialización. 20/02/2017
- 5.6 Avanzan las Obras (Fotos) 19/01/2017
- 5.5 Avanzan las Obras 28/11/2016
- 5.4 Inicio de las obras en Paseo Sant Joan 91 26/09/2016
- 5.3 Finalización con éxito del crowdfunding 15/09/2016
- 5.2 Iniciamos la campaña de crowdfunding 13/09/2016
- 5.1 Adquisición de la vivienda 08/09/2016
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
| RIESGO | |
| TASACION COMPRA | 300.692€ |
| PRECIO DE COMPRA | 285.000€ |
| RENTAB. ANUAL INVERSOR | 17.1% |
| PLAZO | 8 Meses |
| INVERSION TOTAL | 431.325€ |
| HIPOTECA | 171.000€ |
| CAPITAL | 260.325€ |
| OBJETIVO | 100.000€ |
| TICKET MINIMO | 1.000€ |
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Este debate contiene 8 respuestas, tiene 5 mensajes y lo actualizó 
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Buenos días,
En este foro podéis preguntar cualquier duda con respecto a la oportunidad de inversión en Paseo Sant Joan 91.
Quedamos a vuestra disposición.
Saludos
Soporte Privalore
Una vegada hem pujat els archius al sistema, quin és el següent pas?
Primer hem de rebre la informació de la inversió i després fer el pagament?Gràcies
Buenas tardes:
Parece que hay bastantes inversores interesados puesto que en pocas horas se ha alcanzado el importe total. ¿cual es el motivo entonces de haber pedido una hipoteca en lugar de permitir a mas inversores entrar?
Un saludo
Buenas tardes. En los gastos de apertura de la hipoteca aparecen varios conceptos:
Comisión de apertura
Comisión de estudio
Ingresos a la gestoría.
Mi pregunta es respecto a este último concepto pues supone casi el 10% del importe de la hipoteca. ¿Es lo que cobra la gestoría por intermediar en la hipoteca? ¿No es una cantidad muy elevada? ¿En qué conceptos se va esa cantidad tan alta?
Un saludo.Tras haber respondido estas preguntas por mail, subimos al foro las respuestas para disipar dudas de todos los interesados.
Cónic,
Te avisaremos con antelación cuando salga una oportunidad en Crowdfunding.
Si inviertes en la oportunidad, recibirás el contrato con las instrucciones y los pasos a seguir.Azucena,
El hecho de utilizar deuda bancaria que únicamente nos exige un 2,7% (Aprox) de interés, nos permite trasladarte, como inversor de Privalore, el resto de rentabilidad que él no exige. A su vez, la responsabilidad de esa hipoteca recae exclusivamente en la vivenda y la propia Privalore, librando al inversor de responsabilidades.Nuestra politica de endeudamiento es conservadora pues sólo representa un 35% del valor de venta de la oportunidad. Para darte una idea de nuestro nivel de deuda, si decidiesemos alquilar la vivienda, el alquiler que obtendríamos a precios actuales sería superior en un 30% a la cuota a pagar.
Si la condiciones del mercado y los tipos varían, revisaremos nuestra politica de endeudamiento pues recuerda que el primer inversor en cada oportunidad somos nosotros. Somos los más expuestos y por tanto, los más conservadores.
Dolores,
Es la provisión de fondos para cubrir los costes de escriturar la compra. La gestoría realiza todos los tramites: el Impuesto Actos Jurídicos Documentados (AJD) es el más importante, notaría, registro de la propiedad y los propios honorarios de la gestoría.Saludos,
Soporte PrivaloreBuenos días,
Según lo previsto para junio se recuperaría lo invertido en este proyecto, pero da la impresión de que eso va a ser imposible. ¿Todavía no han terminado con las obras?. ¿Como es que dura tanto?, ¿Para cuando tienen previsto que se venda el inmueble?.
Un saludoAzucena
Buenas tardes Azucena,
El día 8 nos entregan el piso finalizado y por tanto, la semana próxima empezamos con su comercialización: publicación en portales, realización del vídeo antes y después, vídeos con los industriales explicando sus virtudes y características.
Este piso tiene la particularidad de ser “El piso más saludable de España”, por eso trabajamos con diferentes proveedores y materiales, y la instalación de los mismos llevan un trabajo especial que alargan los tiempos de la obra. A modo de ejemplo, la carpintería de PVC del salón viene de Alemania y su entrega se ha demorado.
En cuanto a la venta, comentarte que, de termino medio, los pisos en el centro de Barcelona se están vendiendo en 3 meses. Confiamos el nuestro siga esta medio y, en verano, tenerlo vendido. La rentabilidad de la operación pese al largo período constructivo no se resentirá más aún cuando los precios del mercado se han incrementado.
Por cualquier duda estamos a tu disposición.
Saludos,
Soporte PrivaloreBuenos días,
¿Cómo va la venta de los pisos? ¿Qué porcentaje se ha vendido ya?
Un saludo.
Laura
Buenos días Laura,
Paseo de Sant Joan lleva exactamente 16 visitas, es un piso que gusta mucho.
En total hemos vendido 4 oportunidades y llevamos un promedio de 7,8 meses por oportunidad desde que se inician servicios hasta que se venden.Saludos,
Soporte Privalore
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