11.36 Fecha para firma de Escrituras

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Buenos días.

Como hemos tenido ocasión de informar, hemos vendido la oportunidad de Urgell 110 en arras por 600.000€ a un comprador de origen egipcio. La escritura está agendada para el próximo jueves 5 de septiembre.

La oportunidad no ha salido como esperábamos y ha habido algunos improvistos que nos han afectado, empezando por la ralentización del mercado en Barcelona a partir de inicios del 2018.

Queremos aprovechar la oportunidad para compartir con vosotros los diferentes aspectos y factores que han influido en el progreso de la oportunidad.

La rentabilidad anualizada que arrojará la oportunidad en la liquidación lamentablemente distará de la rentabilidad prevista inicialmente y queremos explicar las razones, algunas de las cuales ya han sido compartidas en las actualizaciones de la oportunidad.

La oportunidad estaba prevista que durara aproximadamente 8 meses en base a la duración media de las operaciones en 2017. Sin embargo, el ambiente general cambió significativamente a principios de 2018, afectando al mercado inmobiliario de Barcelona, que no ha vuelto a muestras de cierta recuperación hasta inicios del segundo trimestre del 2019.

La fecha de inicio de servicios fue el 26 de junio de 2017, hace ya aproximadamente 26,7 meses. El paso del tiempo es el principal factor que afecta a la rentabilidad anualizada.

Por la parte de inversión en obras, decidimos realizar algunas mejoras tras las opiniones de los clientes: panelar la puerta de una de las habitaciones, barnizar (imprimar) el techo de la vuelta catalana para darle un acabado de mayor calidad, alisar con regleta las paredes del baño para ganar uniformidad y reconvertimos el baño de la suite en un armario vestidor. Por último y en vista a la necesidad de aumentar el atractivo del piso durante los meses de atonía del mercado inmobiliario en Barcelona, optamos por pintar la portería, el rellano del piso y la puerta de entrada al mismo.

El mayor plazo de venta ha supuesto también un mayor coste en el apartado de comercialización digital (al estar más meses en venta, ha requerido más coste de para rankear en portales, etc.) y más coste financiero, por tener un apalancamiento de 175.000€.

Debido a la dificultad de encontrar un comprador internacional que valorara los acabados, nos hemos tenido que apoyar en una personal shopper especializada en compradores árabes que nos ha traído el comprador, suponiendo un coste de 10.000€ más IVA y, también incurrir en gastos de home staging para aumentar el atractivo para las visitas.

Por último, en cuanto al precio de venta, la previsión era vender por 630.000€ mientras que el precio final se ha acordado en 600.000€ (un 4,7% por debajo). Normalmente, en el proceso de cierre de venta de cualquier piso suele producirse una última pequeña negociación. En condiciones normales no hubiésemos aceptado una oferta por 600.000€ pero las especiales circunstancias del piso y que el mercado está complicado en Barcelona para pisos de gama medio-alta, nos indicó que la mejor decisión para proteger el capital de los inversores era cerrar la venta.

No hacerlo ahora hubiera supuesto perder el cliente y entrar en el periodo del año con menor actividad comercial, la cual no se recupera hasta mediados de septiembre. En el caso de ir todo bien, hubiéramos tardado como mínimos otros 3 meses de visitas hasta acordar otra venta, la cual no se hubiera materializado hasta los 2 meses más de arras. Es decir, no aceptar la oferta ahora y vender a principios de septiembre nos hubiera llevado, como mínimo, a febrero de 2020 en el mejor de los escenarios, sumando 7 meses más a los 26 que ya llevamos y obligándonos a incurrir en mayores gastos comerciales y financieros. En suma, a pesar de no ser el precio que queríamos, aceptar 600.000€ ahora es la mejor manera de proteger vuestra inversión y arrojar algo de beneficio, aunque previsiblemente será muy menor.

Ciertamente lamentamos que la oportunidad no acabe arronjando la rentabilidad anualizada que se esperaba ni en el plazo previsto. Aunque no sirva de consuelo, queremos compartir que nosotros mismos somos los principales inversores de la oportunidad con nuestro propio dinero, en concreto con 175.000€. Ello significa que somos los primeros afectados por el menor beneficio final.

Con la liquidación de finales de septiembre, tendréis mayor nivel de detalle.

Saludos,

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