15.26 Firma de Escrituras

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Buenos días.

Nos ponemos en contacto con vosotros para informaros de que el lunes 12 de agosto, según lo previsto, realizamos la venta de la oportunidad de Castillejos 244 por un precio de 300.000€.

Debido a las fechas, estaremos en disposición de realizar la liquidación en detalle de la inversión y el retorno de la inversión y reparto de beneficios en los primeros días de septiembre, dentro de 2 semanas.

Estamos contentos porque hemos conseguido vender la oportunidad y defender la inversión inicial. Por otro lado, la rentabilidad anualizada final se verá muy mermada con respecto a lo que esperábamos inicialmente.

Lamentablemente, las inversiones inmobiliarias no son una ciencia exacta y se pueden producir imprevistos que pueden afectarlas, como ha sido el caso de Castillejos 244.

El principal motivo para que la rentabilidad anualizada se verá afectada es el plazo que ha transcurrido desde la fecha de inicio de servicios, 19 meses, en lugar de los 8 meses previstos inicialmente. El paso del tiempo es el principal factor que afecta negativamente a la rentabilidad, precisamente por estar anualizada.

En este caso, el imprevisto se produjo cuando, con posterioridad a la fecha de inicio de servicios, la comunidad de propietarios decidió rehabilitar la fachada posterior, que da al patio interior. En nuestro caso, el impacto fue especialmente intenso porque el principal atractivo de la oportunidad era, precisamente, la terraza en el patio posterior, justo donde se montaron los andamios y se hicieron las obras de la fachada. Eso supuso no poder salir al patio durante algo más de 4 meses (desde noviembre 2018 a marzo 2019). Sin embargo, los operarios contratados por el administrador de la finca dejaron algunos desperfectos en nuestro patio (recogida de aguas, etc.) y dentro del piso (humedades en salón, etc.), cosa que requirió tener que batallar con la comunidad de propietarios y el propio administrador para conseguir que los operarios volvieran y los arreglaran a su costa. Eso supuso otros 3 meses más de no poder disponer del piso para enseñarlo en perfectas condiciones, cosa que ocurrió a principios del pasado mes de junio. Antes pudimos realizar visitas, tal como os hemos ido informando en las actualizaciones de la oportunidad, pero sin poder mostrar el patio y, debido a ello, el piso no resultaba atractivo a los interesados.

En resumen, perdimos casi 10 meses de periodo de venta de calidad, impactando significativamente en la rentabilidad anualizada.

Por la parte de gastos, los costes de obras se mantuvieron bajo control por lo que se refiere a nosotros y sólo nos hemos desviado en aproximadamente 4.000€ porque, durante la ejecución de obras, decidimos introducir algunas mejoras para mejorar el atractivo del piso, en concreto recuperar la pared de ladrillo e instalar un suelo de madera en la terraza.

También en el capítulo de inversión en obras, los compradores han solicitado mover la máquina de aire acondicionado e instalar cristal doble en la ventana del dormitorio. Sin embargo, por la parte de finca, hemos tenido que asumir la derrama de la rehabilitación de la fachada posterior y, además, algunos costes de comercialización adicionales debido a que hemos tenido que promocionar la venta durante más meses. Es decir, no sólo ha tenido impacto en cuanto plazo sino, también, en extra coste constructivo y de comercialización.

Por último, la venta en colaboración con un agente comercial ha supuesto un coste de 2.000€.

En cuanto al precio de venta, estaba previsto inicialmente en 310.000€ y finalmente la venta se ha cerrado por 300.000€. Normalmente, en las fases finales de un proceso de compraventa siempre de produce una pequeña negociación para acabar de cerrar el precio. Lo cierto es que, en condiciones normales, el descuento de cierre que hubiéramos aceptado hubiera sido inferior a ésos 10.000€. La razón por la que finalmente hemos optado por aceptar es porque no hacerlo nos metía de lleno en el periodo de poca actividad comercial y la mejor estimación era reactivar visitas a mediado de septiembre, un par de meses o tres de visitas y, una vez firmadas arras, tener que esperar otros 2 meses hasta la venta. Es decir, una espera de otros 7 meses aproximadamente. Si se los sumamos a los 21 meses que ya llevamos desde inicio de servicios, nos hubiera llevado a vender aproximadamente en marzo del 2020, suponiendo un plazo de 28 meses. Ese escenario hubiera supuesto más costes comerciales y, por supuesto, un enorme impacto en la rentabilidad anualizada, amenazando incluso con deteriorar el importe de la inversión inicial.

Debido a ello, hemos optado por aceptar ahora la oferta de 300.000€, proteger vuestro capital inicial, no alargar significativamente el periodo de venta con el riesgo de mercado implícito que ello supone y, en resumen, intentar arrojar beneficio, aunque fuera menor.

Lamentablemente, debido a las razones expuestas, en el caso de la oportunidad de Castillejos 244 el beneficio y la rentabilidad anualizada se verá mermada. Aunque no sirva de consuelo, queremos compartir que nosotros mismos somos los principales inversores de la oportunidad con nuestro propio dinero, en concreto con 72.500€. Ello significa que somos los primeros afectados por el menor beneficio final.

Por último, queremos indicar que finalmente la oportunidad se ha vendido a un comprador internacional, italiano en este caso, tal como estaba previsto desde el principio. La verdad es que, desde principios de 2018, el mercado inmobiliario de Barcelona ha sufrido un parón significativo en lo que se refiere a compradores. No obstante, los compradores internacionales son los que mejor valoran los activos.

Debido a que el piso estaba en la franja económica de Barcelona ciudad, ha sido atractivo desde el principio y estamos convencidos de que, de no haberse dado la imprevista circunstancia de la rehabilitación de la fachada posterior, la oportunidad hubiera arrojado un resultado mucho mejor y en mucho menor tiempo.

Con la liquidación de principios de septiembre, tendréis mayor nivel de detalle.

Saludos,

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